ทรัพย์อิงสิทธิตามกฎหมายไทยจะบรรลุผลตามเป้าหมายหรือไม่? โดยทีมกฎหมาย B2G Solutions

๑. ทรัพย์อิงสิทธิ หรือทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ๒๕๖๒ ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นผู้รักษาการตามกฎหมาย ถือเป็นความพยายามของกฎหมายไทยในการสร้างเครื่องมือทางเศรษฐกิจรูปแบบใหม่ เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

๒. หลักการทรัพย์อิงสิทธิ หยิบยืมมาจากแนวคิด “การแบ่งแยกอำนาจในกรรมสิทธิ์” จากระบบกฎหมายทั้ง Civil Law และ Common Law และนำมาปรับใช้กับกฎหมายไทย เพื่อให้บุคคลอื่นสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้เสมือนเป็นเจ้าของเองในช่วงเวลาหนึ่งโดยไม่จำกัดวัตถุประสงค์ทั้งการใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจ จำนอง การดัดแปลง การก่อสร้าง เป็นต้น โดยที่เจ้าของทรัพย์เดิมนั้นยังคงมีกรรมสิทธิ์อยู่ อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความตั้งใจดีสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในทางปฏิบัติ กฎหมายฉบับนี้ยังเผชิญกับข้อจำกัดสำคัญ โดยเฉพาะเรื่อง “ระยะเวลา” ที่ยังไม่สามารถก้าวข้ามขีดจำกัด ๓๐ ปีได้ อาจเกรงว่าหากให้เช่าเกิน 30 ปี จะเป็นการเอื้อประโยชน์ในการใช้ที่ดินแก่คนต่างด้าวมากเกินไป ทั้งที่กฎหมายไทยก็มีระบบระแวดระวังอยู่แล้วโดยการกำหนดคุณสมบัติของคนต่างด้าว ซึ่งมีตัวอย่างกฎหมายไทยมากมาย แล้วก็ไม่ขัดหลักกฎหมายสากล  ด้วยเหตุนี้ ทำให้ในสายตาของนักกฎหมายและผู้ใช้งาน ทรัพย์อิงสิทธิจึงดูไม่ต่างจาก “สัญญาเช่า” ทั่วไป และอาจส่งผลให้การนำไปใช้ประโยชน์ไม่บรรลุเป้าหมายตามที่วาดฝันกันไว้

๓. จุดเด่นและสาระสำคัญจากมุมมองกฎหมายเปรียบเทียบ

​๓.๑ รากฐานจากระบบ Civil Law

​- สิทธิเหนือทรัพย์: ในระบบนี้มีการแยกชัดเจนระหว่าง "ทรัพยสิทธิ" (สิทธิเหนือตัวทรัพย์โดยตรง) และ "บุคคลสิทธิ" (สิทธิระหว่างบุคคลหรือหนี้)

​- Bail Emphytéotique: เป็นต้นแบบสำคัญจากกฎหมายฝรั่งเศส เดิมใช้เพื่อการเกษตรระยะยาว (๑๘-๙๙ ปี) เพื่อจูงใจให้ผู้เช่าลงแรงพัฒนาที่ดินเสมือนเป็นเจ้าของเอง แต่ปัจจุบันในฝรั่งเศสถูกยกเลิกไปเนื่องจากมีความซ้ำซ้อนกับกฎหมายเช่าปกติ และเจ้าของทรัพย์มักเลือกใช้กฎหมายที่ตนเองได้ประโยชน์มากกว่า

๓.๒ รากฐานจากระบบ Common Law

​- Leasehold Interest: เป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินผ่านการแสดงเจตนาทำสัญญา ซึ่งในอังกฤษถือเป็น "สิทธิในที่ดินเป็นช่วงเวลา" (Estates)

​- ความยืดหยุ่น: ระบบนี้ยอมรับการแบ่งแยกสิทธิให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ได้หลากหลายและยืดหยุ่นกว่าระบบ Civil Law โดยมีการตรากฎหมายเฉพาะเพื่อกำหนดขอบเขตเวลาให้ชัดเจน (เช่น ๙๙ ปี หรือมากกว่า) เพื่อป้องกันการผูกมัดที่ดินไว้นานเกินไปโดยไม่มีการพัฒนา

๔. ทำไมกฎหมายไทยอาจไปไม่ถึงฝัน?

"รอยโหว่" และข้อจำกัดของกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิของไทยใน ๕ ประเด็นหลัก ดังนี้:

• กำแพง ๓๐ ปี: แม้เจตนาจะสร้างความแตกต่างจากการเช่า แต่มาตรา ๔ วรรคสอง กลับจำกัดเวลาไว้ไม่เกิน ๓๐ ปี ซึ่งเท่ากับสัญญาเช่าปกติ ทำให้ขาดแรงจูงใจในการลงทุนระยะยาวเมื่อเทียบกับต่างประเทศ

• สถานะทางกฎหมายที่ก้ำกึ่ง: ทรัพย์อิงสิทธิของไทยแท้จริงแล้วคือ "บุคคลสิทธิ" (สัญญา) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิหรือกรรมสิทธิ์ แม้จะมีสมุดทะเบียน (ครุฑน้ำเงิน) คล้ายโฉนด แต่ก็ยังมีหลักประกันน้อยกว่า Leasehold ของอังกฤษ

• ตัวละครที่ขาดหาย: ในทางปฏิบัติ กฎหมายนี้เน้นที่เจ้าของที่ดิน ผู้ขอใช้ และเจ้าหน้าที่แต่กลุ่ม "เกษตรกร" ซึ่งควรเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักกลับเข้าไม่ถึง เนื่องจากติดปัญหาภาระค่าเช่าและต้องการความมั่นใจในการทำกินระยะยาวมากกว่าที่กฎหมายกำหนด

• ความซ้ำซ้อนทางนิติกรรม: มีคำถามว่าเจ้าของที่ดินจะจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิในที่ดินของตนเองไปเพื่ออะไร ในเมื่อตนเองมีอำนาจการจัดการสูงสุดอยู่แล้วตามหลักทรัพยสิทธิ

• ความขัดแย้งกับกฎหมายเดิม: หากเกิดกรณีข้อพิพาทหรือการเลือกใช้กฎหมายระหว่าง "สัญญาเช่า" กับ "ทรัพย์อิงสิทธิ" อาจทำให้เกิดความสับสนในการบังคับใช้ เฉกเช่นที่เคยเกิดขึ้นจนทำให้กฎหมายลักษณะนี้ถูกยกเลิกไปในฝรั่งเศส

๕. สรุปภาพรวม: ทรัพย์อิงสิทธิเป็นเครื่องมือที่มีแนวคิดที่ดีในการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ แต่หากยังไม่สามารถแก้ไขข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาและสร้างความชัดเจนในการบังคับใช้ที่แตกต่างจากสัญญาเช่าได้ กฎหมายฉบับนี้ก็อาจเป็นเพียง "กฎหมายที่หลับใหล" และไม่สามารถตอบโจทย์การพัฒนาประเทศได้จริงตามวัตถุประสงค์